Большинство покупателей жилой недвижимости в Приамурье — ипотечники. И хотя после отмены в стране самой популярной ипотечной программы в регионе остались еще три программы с господдержкой, запросы заметно изменились. Каковы прогнозы на ближайшие годы и стоит ли сейчас брать ипотеку — рассказал корреспонденту ИА Priamurmedia президент Гильдии риелторов Приамурья Виталий Злочевский.
— Виталий Васильевич, в июле 2024 года в России перестала действовать ипотека с господдержкой под 8% годовых. Как это повлияло на рынок ипотечного кредитования в Амурской области?
— Интерес пользователей, конечно, снизился, ведь 80% покупателей жилых "квадратов" в Приамурье — ипотечники.
Общий объем падения спроса на первичное жилье составил примерно 50% в сравнении с тем, что было год назад. На вторичную недвижимость — еще больше. И все же не так трагически, как в Центральной России, где пользовательские запросы снизились до 70%. Амурчан еще выручает "Дальневосточная ипотека", а также сельская и семейная ипотеки. Последние две программы периодически приостанавливают работу — когда в банках заканчиваются лимиты.
— Так или иначе, выбор у амурчан есть, но спрос все равно снижается?
— Условия предоставления ипотеки меняются не в пользу заемщиков. Банк России устанавливает макропруденциальные лимиты, которые должны соблюдать подконтрольные банки, и в течение последних полутора лет они становятся все жестче. Помните, когда-то ипотечный кредит можно было взять без первоначального взноса? Сейчас он доходит до 50%.
А с 1 января начал действовать новый ипотечный стандарт.
Суть его в том, что ЦБ РФ вводит для банков правила предоставления ипотечных кредитов. В этих правилах не предусмотрены нетипичные схемы для дольщиков, которые на сегодняшний день существуют на рынке.
Банкам рекомендовано выдавать кредит не более чем на 80% от справедливой стоимости жилья. Таким образом, минимальный первоначальный взнос не сможет быть меньше 20%;
Кредитные организации не cмогут признавать в качестве первоначального взноса сумму материальной выгоды, полученной заемщиком от застройщика (речь о программах кешбэка) или кредитной организации. Предполагается, что банк будет запрашивать у клиента информацию о том, использует ли он кредитные средства на первоначальный взнос.
И третье: банкам запретили получать плату от застройщика за снижение процентной ставки по кредиту, если это приводит к удорожанию самой недвижимости. С 1 июля банки не смогут принимать такие платежи и от самих заемщиков.
— Очевидно, застройщиков ждут не самые радостные перспективы? Новостройки будут пустовать?
— Большая часть жилья, которое начали возводить 2-2,5 года назад и продолжают строить сегодня, уже распродана. А вот что будет дальше — вопрос.
Высокие ставки по кредитам и завершение массовой льготной ипотеки обусловили снижение спроса, а в таких условиях запуски новых проектов замедлятся. Такая перспектива очевидна в ближайшие пару лет. Если, конечно, государство не примет дополнительные меры поддержки.
— То есть вернет массовую льготную ипотеку?
— Возможно. Но, разумеется, уже не на тех привлекательных для заемщиков условиях, которые существовали до июля 2023 года.
— А вообще, стоит ли сейчас брать ипотеку или лучше дождаться понижения ключевой, а вместе с тем и ипотечной ставки?
— По рыночной ипотеке скажу так: брать ее можно только на небольшую сумму доплаты для приобретения "новой" квартиры вместо "старой".
Можно, конечно, надеяться на рефинансирование через некоторое время, но надо понимать, что рефинансирование — это новое кредитование. Далеко не всегда банки согласятся повторно кредитовать того, кто уже имеет серьезные обязательства. Кроме того, пока неясно, когда ключевая ставка вернется к прежним значениям меньше 10%.
— Если нет возможности купить квартиру — остается съем. Что происходит на рынке арендного жилья?
— Очевидно, что после отмены льготной ипотеки спрос на аренду повысился, а вместе с ним — стоимость. В Москве, к примеру, за год цены для квартиросъемщиков поднялись на 30%. Стоимость аренды за последние месяцы выросла повсеместно, и Амурская область не исключение.
