Многие покупатели жилья ошибочно считают, что для обеспечения юридической надежности сделки достаточно просто получить от продавца документ о том, что он не состоит на учете в психиатрическом учреждении. Однако, анализ судебных дел показывает, что эта мера недостаточна для полной защиты интересов участников сделки.
Часто возникают ситуации, когда после оформления покупки недвижимости одна из сторон обращается в судебные органы с иском о признании сделки недействительной из-за недееспособности покупателя или продавца на момент подписания договора, сообщает портал Garant.ru (18+).
Как минимизировать риски при приобретении недвижимости
Проверка юридической истории объекта
Закажите расширенную выписку из ЕГРН. Удостоверьтесь в отсутствии каких-либо ограничений (ипотека, арест) и идентифицируйте всех предыдущих владельцев. Проанализируйте историю переходов прав собственности. Частая смена владельцев может указывать на потенциальные проблемы.
Оценка психического состояния продавца
По возможности, заключайте сделку в офисе проверенного агентства недвижимости или в присутствии квалифицированного юриста. Обратите внимание на поведение продавца: адекватно ли он себя ведет, понимает ли суть происходящего, самостоятельно ли отвечает на вопросы.
Нотариус обязан убедиться в дееспособности сторон. Однако следует учитывать, что он не является медицинским специалистом, и его проверка может быть формальной.
Рассмотрите возможность организации независимой медицинской экспертизы. Это затратный, но эффективный способ подтверждения психического здоровья продавца, особенно при наличии сомнений. Экспертиза проводится в специализированном психиатрическом учреждении.
Сбор косвенных доказательств. Если продавец в пожилом возрасте, попросите нотариуса или юриста задать ему вопросы, касающиеся его биографии, семьи, деталей, связанных с квартирой. Можно зафиксировать процесс сделки на видеозапись (с согласия всех участников).
Использование договорных гарантий
Включите в договор купли-продажи пункт о полной дееспособности продавца. Укажите, что он осознает значение своих действий, контролирует их и не находится под влиянием заблуждения, обмана, принуждения или других факторов, искажающих волю.
Определите ответственность продавца. Укажите, что в случае признания сделки недействительной по причине недееспособности продавца или иного нарушения волеизъявления, он обязуется возместить покупателю все убытки, включая стоимость жилья, расходы на ремонт, юридические услуги.
Фиксация факта передачи денежных средств
Рекомендуется, чтобы оплата происходила после подписания договора, но до момента его регистрации (если это предусмотрено условиями сделки), и передавалась непосредственно продавцу под расписку. Альтернативным вариантом является использование банковской ячейки.
Договор с банком должен предусматривать условие, согласно которому продавец получает доступ к ячейке только после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи. Факт внесения денег в ячейку является дополнительным подтверждением.
Если продавец дееспособен и позволяют обстоятельства, осуществите оплату через банк. Банковская выписка также может служить доказательством.
